Faire de la location meublée non professionnelle est particulièrement profitable dans un investissement locatif immobilier. Ce, en raison de l’absence de contraintes en ce qui concerne les conditions d’éligibilité et de durée de détention du bien. À cela s’ajoute un très intéressant potentiel de défiscalisation, donnant lieu à un rendement avoisinant les 5% et plus, pour les meilleures exploitations.
Cependant, il est important de bien connaître les limites de la LMNP afin de réussir pleinement votre investissement et tabler sur une bonne rentabilité à terme.
Les principaux avantages de la LMNP
Avant de mettre à la lumière les points de vigilance, rappelons brièvement les principaux avantages issus de la location meublée.
En premier lieu, la fiscalité qui y est rattachée. Deux options peuvent s’appliquer en ce qui concerne le régime : le réel d’imposition, d’une part, et le micro-BIC, d’autre part. Ces deux régimes ouvrent droit à des déductions qui sont les suivantes :
- la déduction des charges et des amortissements pour le réel d’imposition, permettant de s’alléger de son impôt sur le revenu sur plusieurs années. Afin de profiter de ce régime, les recettes annuelles doivent être supérieures à 77 700 euros
- la déduction d’un abattement forfaitaire de 50% pour le micro-BIC. Vous êtes d’office soumis à ce régime dès lors que vous devenez un loueur en meublé non professionnel, c’est-à-dire après avoir rempli toutes les formalités déclaratives et après obtention du numéro SIRET
Autre avantage de la LMNP : un rendement plus conséquent que celui de la location nue, avec un écart de 15% à 20% en moyenne. Les loyers mensuels sont en effet plus élevés, du fait qu’il s’agit d’un logement meublé. Le taux d’occupation est, lui aussi, élevé, ce qui réduit le taux de carence et de vacance locative.
Comme indiqué précédemment, faire de la LMNP ne requiert aucune condition d’éligibilité comme dans le cas de la location nue. Vous bénéficiez en effet d’une plus grande flexibilité en ce qui concerne le choix de l’emplacement, le montant des loyers que vous appliquez, de même que la durée de détention du bien, selon vos propres convenances.
Les points de vigilance à prendre en compte
L’investissement initial est assez conséquent, puisque vous devez à la fois réaliser l’acquisition de l’immobilier ainsi que des biens et des équipements qui seront intégrés dans le logement avant la remise des clefs au locataire. L’investissement se prépare donc à l’avance et nécessite un prêt immobilier plus important (sachant, par ailleurs, que les conditions ont durci depuis 2021 et que les taux d’intérêt ont connu une hausse marquée). Il vaut donc mieux prendre le temps de bien mettre au point votre plan de financement afin de réaliser les comparatifs en ce qu’il s’agit des conditions d’obtention de crédit pour chaque établissement bancaire.
Autre contrainte à envisager : l’obligation de tenir une comptabilité régulière qui sera prise en main par un expert-comptable. Cette condition ne s’applique que si vous êtes assujetti au régime réel d’imposition. Si vous conservez le régime micro BIC, les obligations comptables sont facultatives. En outre, notez que les frais liés à l’adhésion à un Centre de gestion agréé (CGA) sont déductibles de votre impôt sur le revenu.
Parmi les contraintes générées par tout type de location immobilière (meublé ou nue) : le temps que vous devez vous accorder afin de réaliser le suivi de la gestion locative. Il existe cependant des solutions permettant d’échapper à ces contraintes, en optant pour l’investissement dans une résidence avec services, par exemple. Attention cependant au prix d’acquisition puisque vous achetez généralement auprès d’un promoteur immobilier qui se charge lui-même de la gestion de la résidence.
