Investir dans l’immobilier géré et en souscrivant à des parts de sociétés accessibles à tous : c’est possible grâce aux SCPI. Vous percevez des revenus locatifs du fait de l’exploitation immobilière qui est prise en charge par un tiers. À cela s’ajoute la possibilité de réduire votre impôt sur le revenu au moyen des SCPI fiscales. Est-il intéressant d’y souscrire et comment l’intégrer dans votre portefeuille ?
Les SCPI : de l'immobilier comme socle
Rappelons brièvement le fonctionnement de ce véhicule d’investissement qu’est la société civile de placement immobilier (SCPI). C’est un ensemble d’immeubles de rendement ou d’immeubles patrimoniaux qui constituent son patrimoine. Si les premiers sont loués par des professionnels, les seconds sont des biens résidentiels qui sont exploités sous certains dispositifs fiscaux. Il s’agit alors du parc des SCPI fiscales.
Ces dispositifs fiscaux sont la loi Pinel, la loi Denormandie, la loi Malraux et le dispositif du déficit foncier. Lorsque vous investissez dans une SCPI fiscale, vous profitez des mêmes conditions de défiscalisation que dans le cas d’un investissement dans l’immobilier physique. Cependant, c’est un exploitant qui gère les acquisitions et la gestion locative. En ce qui concerne la réduction d’impôt, elle provient directement de l’administration fiscale, après déclaration à votre niveau au moyen de l’Imprimé fiscal unique (IFU) que vous remet l’exploitant de la SCPI.
Quelle réduction d’impôt avec les SCPI fiscales ?
Le montant de la réduction d’impôt est fonction de celui que vous avez investi, en tenant compte du taux de défiscalisation : celui-ci varie d’un dispositif à l’autre.
- les SCPI Pinel : elles reposent sur de l’immobilier neuf ayant été construits dans les zones tendues (A Bis, A et B1). Elles génèrent une réduction d’impôt de 10.5%, de 15% ou de 17.5% pour les investissements acquis en 2023. Ce, dépendant de la durée de conservation des parts : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. La durée de détention des parts pour la majorité des SCPI Pinel est de 9 ans. Si les immeubles ont été acquis via le dispositif Pinel Plus, la réduction d’impôt est de 12%, 18% ou 21%
- les SCPI Denormandie : leur patrimoine se compose d’immeubles anciens implantés dans les communes soumis au programme “Action coeur de ville”. Ces immeubles sont destinés à la rénovation et la réduction d’impôt est de 12%, 18% ou 21% pour une détention des parts de 6 ans, 9 ans ou 12 ans
- les SCPI Malraux : ce sont aussi des immeubles anciens qui rejoignent le patrimoine de celles-ci, mais qui font partie des biens à caractère historique, implantés dans des sites patrimoniaux. Par exemple, les anciens quartiers et les quartiers dégradés caractérisés par leur patrimoine architectural. La rénovation est requise, et nécessite en particulier l’intervention d’un architecte des bâtiments de France. En ce qu’il s’agit de la réduction d’impôt, elle est de 22% ou de 30%. Ce taux tient compte de l’emplacement de l’immobilier
- les SCPI de déficit foncier : les immeubles éligibles sont acquis sur le marché de l’ancien et nécessitent des travaux de rénovation. Un déficit doit être enregistré (c’est-à-dire des charges supérieures aux recettes), permettant de déclencher la réduction d’impôt
Est-il intéressant d’investir dans des SCPI fiscales ?
La réponse est oui si vous remplissez ces deux critères :
- si vous êtes fortement imposé : important avant tout de décortiquer votre situation fiscale actuelle afin de dégager votre besoin en réduction d’impôt
- si votre imposition par rapport aux recettes locatives, c’est-à-dire aux dividendes que vous percevez, est moins élevée que votre réduction fiscale
Un calcul à ce niveau s’impose donc, et des simulations sont à prévoir, afin que vous puissiez déterminer si ces SCPI trouveront leur place dans votre portefeuille et pour lesquelles d’entre elles choisir.
