Le dispositif Pinel Plus ou Super Pinel, a été introduit en 2023 pour succéder au Pinel classique qui tire sa révérence le 31 décembre 2024. Ces dispositifs encouragent l'investissement locatif dans des biens immobiliers neufs répondant à de multiples exigences. En ce qui concerne le Super Pinel, celles-ci sont plus pointues au niveau des normes de performance énergétique et de qualité de la construction.
Si le Pinel classique définit comme communes éligibles celles appartenant aux zones A Bis, A et B1, le Super Pinel étend ce champ d’action sur les quartiers prioritaires de la ville (QPV).
Ainsi, avant de vous lancer dans la recherche de la ville parfaite Pinel, il est crucial de définir vos objectifs en vous interrogeant sur certains points. Exemple : souhaitez-vous maximiser vos réductions d'impôts grâce à un immeuble situé dans une zone tendue ? Privilégiez-vous une ville dynamique avec un fort potentiel de valorisation immobilière ? Ou recherchez-vous un cadre de vie paisible avec une demande locative stable ?
Comprendre les zones éligibles au Pinel Plus
Le Pinel Plus est disponible dans trois zones :
- Zone A Bis qui sont les grandes métropoles françaises, comme Paris et la région Île-de-France
- Zone A qui englobe les agglomérations dynamiques
- Zone B1 qui est celle des communes moyennes, de plus de 250 000 habitants
Chaque zone se distingue par les plafonds de loyers et ceux de ressource du locataire ; cependant, le taux de réduction d’impôt est le même : 12%, 18% ou 21% sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans d’engagement.
Comme énoncé plus haut, les QPV sont aussi éligibles au Pinel Plus. Plusieurs critères sont définis par le ministère de la Cohésion des Territoires afin de définir ces quartiers, tandis que la liste évolue chaque année. L’avantage d’investir dans un QPV est la dynamisation à long terme, par rapport à la rénovation et au développement économique du quartier, favorisant potentiellement une valorisation de l’immobilier Pinel Plus au fil du temps. Par ailleurs, les QPV sont une alternative aux zones tendues : si les zones Pinel classiques (A bis, A et B1) ne correspondent pas à votre projet, le QPV Pinel Plus offre une solution intéressante dans des zones à fort potentiel. Attention, les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont aussi fixés par arrêté.
Analyser le marché immobilier local
Une fois vos objectifs définis et les zones comprises, intéressons-nous à présent à l’analyse du marché immobilier local. Prenez en compte les éléments suivants :
- la demande locative : la ville attire-t-elle de nouveaux habitants chaque année ? Quel est l’état du marché, par rapport à l'offre et à la demande locative ?
- le prix au mètre carré : un comparatif est de mise
- les projets d'aménagement : renseignez-vous sur les futurs projets d’urbanisation, d’infrastructure, de construction ou de transport qui pourraient se répercuter sur le potentiel de revalorisation du bien au fil du temps.
En conclusion, sachez que l’investissement locatif, quel qu’il soit, nécessite une étude approfondie du marché et de la région dans laquelle vous souhaitez investir. Prenez en compte les communes en plein essor économique et démographique, ville dynamique avec un cadre de vie agréable et un marché immobilier en croissance, ou encore les régions dynamiques et attractives pour les expatriés. Gardez en tête que chaque ville a ses propres atouts et ses propres défis.
Si vous optez pour un bien Pinel, il est important de bien comprendre les aspects fiscaux et juridiques du dispositif. Songez à réaliser les simulations nécessaires et si besoin, à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine indépendant ou par un spécialiste des investissements Pinel.
