la recherche de la ville parfaite Pinel, il est crucial de définir vos objectifs en vous interrogeant sur certains points. Exemple : souhaitez-vous maximiser vos réductions d'impôts grâce à un immeuble situé dans une zone tendue ? Privilégiez-vous une ville dynamique avec un fort potentiel de valorisation immobilière ? Ou recherchez-vous un cadre de vie paisible avec une demande locative stable ?

 

Comprendre les zones éligibles au Pinel Plus

Le Pinel Plus est disponible dans trois zones : 

• Zone A Bis qui sont les grandes métropoles françaises, comme Paris et la région Île-de-France
• Zone A qui englobe les agglomérations dynamiques
• Zone B1 qui est celle des communes moyennes, de plus de 250 000 habitants

Chaque zone se distingue par les plafonds de loyers et ceux de ressource du locataire ; cependant, le taux de réduction d’impôt est le même : 12%, 18% ou 21% sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans d’engagement.

Comme énoncé plus haut, les QPV sont aussi éligibles au Pinel Plus. Plusieurs critères sont définis par le ministère de la Cohésion des Territoires afin de définir ces quartiers, tandis que la liste évolue chaque année. L’avantage d’investir dans un QPV est la dynamisation à long terme, par rapport à la rénovation et au développement économique du quartier, favorisant potentiellement une valorisation de l’immobilier Pinel Plus au fil du temps. Par ailleurs, les QPV sont une alternative aux zones tendues : si les zones Pinel classiques (A bis, A et B1) ne correspondent pas à votre projet, le QPV Pinel Plus offre une solution intéressante dans des zones à fort potentiel. Attention, les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont aussi fixés par arrêté.

 

Analyser le marché immobilier local

Une fois vos objectifs définis et les zones comprises, intéressons-nous à présent à l’analyse du marché immobilier local. Prenez en compte les éléments suivants :

• la demande locative : la ville attire-t-elle de nouveaux habitants chaque année ? Quel est l’état du marché, par rapport à l'offre et à la demande locative ?
• le prix au mètre carré : un comparatif est de mise
• les projets d'aménagement : renseignez-vous sur les futurs projets d’urbanisation, d’infrastructure, de construction ou de transport qui pourraient se répercuter sur le potentiel de revalorisation du bienLe dispositif Pinel Plus ou Super Pinel, a été introduit en 2023 pour succéder au Pinel classique qui tire sa révérence le 31 décembre 2024. Ces dispositifs encouragent l'investissement locatif dans des biens immobiliers neufs répondant à de multiples exigences. En ce qui concerne le Super Pinel, celles-ci sont plus pointues au niveau des normes de performance énergétique et de qualité de la construction. Si le [...]

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la LMNP afin de réussir pleinement votre investissement et tabler sur une bonne rentabilité à terme.

 

Les principaux avantages de la LMNP

Avant de mettre à la lumière les points de vigilance, rappelons brièvement les principaux avantages issus de la location meublée.

En premier lieu, la fiscalité qui y est rattachée. Deux options peuvent s’appliquer en ce qui concerne le régime : le réel d’imposition, d’une part, et le micro-BIC, d’autre part. Ces deux régimes ouvrent droit à des déductions qui sont les suivantes : 

• la déduction des charges et des amortissements pour le réel d’imposition, permettant de s’alléger de son impôt sur le revenu sur plusieurs années. Afin de profiter de ce régime, les recettes annuelles doivent être supérieures à 77 700 euros
• la déduction d’un abattement forfaitaire de 50% pour le micro-BIC. Vous êtes d’office soumis à ce régime dès lors que vous devenez un loueur en meublé non professionnel, c’est-à-dire après avoir rempli toutes les formalités déclaratives et après obtention du numéro SIRETFaire de la location meublée non professionnelle est particulièrement profitable dans un investissement locatif immobilier. Ce, en raison de l’absence de contraintes en ce qui concerne les conditions d’éligibilité et de durée de détention du bien. À cela s’ajoute un très intéressant potentiel de défiscalisation, donnant lieu à un rendement avoisinant les 5% et plus, pour les meilleures exploitations. [...]

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l’exploitation immobilière qui est prise en charge par un tiers. À cela s’ajoute la possibilité de réduire votre impôt sur le revenu au moyen des SCPI fiscales. Est-il intéressant d’y souscrire et comment l’intégrer dans votre portefeuille ?

 

Les SCPI : de l'immobilier comme socle

Rappelons brièvement le fonctionnement de ce véhicule d’investissement qu’est la société civile de placement immobilier (SCPI). C’est un ensemble d’immeubles de rendement ou d’immeubles patrimoniaux qui constituent son patrimoine. Si les premiers sont loués par des professionnels, les seconds sont des biens résidentiels qui sont exploités sous certains dispositifs fiscaux. Il s’agit alors du parc des SCPI fiscales.

Ces dispositifs fiscaux sont la loi Pinel, la loi Denormandie, la loi Malraux et le dispositif du déficit foncier. Lorsque vous investissez dans une SCPI fiscale, vous profitez des mêmes conditions de défiscalisation que dans le cas d’un investissement dans l’immobilier physique. Cependant, c’est un exploitant qui gère les acquisitions et la gestion locative. En ce qui concerne la réduction d’impôt, elle provient directement de l’administration fiscale, après déclaration à votre niveau au moyen de l’Imprimé fiscal unique (IFU) que vous remet l’exploitant de la SCPI.

 

Quelle réduction d’impôt avec les SCPI fiscales ?

Le montant de la réduction d’impôt est fonction de celui que vous avez investi, en tenant compte du taux de défiscalisation : celui-ci varie d’un dispositif à l’autre.

• les SCPI Pinel : elles reposent sur de l’immobilier neuf ayant été construits dans les zones tendues (A Bis, A et B1). Elles génèrent une réduction d’impôt de 10.5%, de 15% ou de 17.5% pour les investissements acquis en 2023. Ce, dépendant de la durée de conservation des parts : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. La durée de détention des parts pour la majorité des SCPI Pinel est de 9 ans. Si les immeubles ont été acquis via le dispositif Pinel Plus, la réduction d’impôt est de 12%, 18% ou 21%
• les SCPI Denormandie : leur patrimoine se compose d’immeubles anciens implantés dans les communes soumis au programme “Action coeur de ville”. Ces immeubles sont destinés à la rénovation et la réduction d’impôt est de 12%, 18% ou 21% pour une détention des parts de 6 ans, 9 ans ou 12 ans
• les SCPI Malraux : ce sont aussi des immeubles anciens qui rejoignent le patrimoine de celles-ci, mais qui font partie des biens à caractère historique, implantés dans des sites patrimoniaux. Par exemple, les anciens quartiers et les quartiers dégradés caractérisés par leur patrimoine architectural. La rénovation est requise, et nécessite en particulier l’intervention d’un architecte des bâtiments de FranceInvestir dans l’immobilier géré et en souscrivant à des parts de sociétés accessibles à tous : c’est possible grâce aux SCPI. Vous percevez des revenus locatifs du fait de l’exploitation immobilière qui est prise en charge par un tiers. À cela s’ajoute la possibilité de réduire votre impôt sur le revenu au moyen des SCPI fiscales. Est-il intéressant d’y souscrire et comment [...]